居住用宅地等に係る改正のポイント

　高齢化社会が進むにつれ、相続開始の時点で生活の拠点が自宅から老人ホームに移っているケースが多くなってきている中、老人ホームに入所する前まで自宅の用に供されていた敷地が特定居住用宅地等に該当するのかどうかの判定については、これまで不合理な取扱いがなされてきていたため、平成25年度税制改正において整備されました。
　
　改正前までは、介護を受ける必要があるため、居住していた自宅を離れ老人ホームに入所したとしても、その入所の際に終身利用権等を取得しておらず、また自宅が入所後新たに他の者に利用されることなくいつでも戻れるように維持管理がなされている場合に限り、その自宅の敷地は相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた宅地等に該当することとされていました。

　しかし、特別養護老人ホームへの入所とは異なり、有料老人ホームなどでは、入居に際し入居一時金を支払い終身利用権等が付与されることが一般的であるため、老人ホームへ入所すると小規模宅地特例の適用要件がクリアできないことになることから、特に終身利用権等の付与が、老人ホームへ入所する決断の際の一つの壁となっていました。

　そこで、平成25年度税制改正では、相続開始の直前において、老人ホーム等に生活の拠点を事実上移転しているため自宅を居住の用に供していなかった場合であっても、介護保険法に定める要介護認定や要支援認定を受けており、有料老人ホームなど一定の認可を受けた施設（以下「施設等」という）に入居又は入所（以下「入居等」という）する必要があったなどの事由がある場合には、施設等からの終身利用権等の付与に関係なく、その入居等の前に自宅の敷地の用に供されていた宅地等は、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた宅地等として（措法69の４①、措令40の２②）、特定居住用宅地等に該当することとされました（措法69の４③二）。

　ただし、被相続人がその施設等に入居等の後、自宅を事業の用又は新たに被相続人等以外の者の居住の用に供していた場合には、この限りではありません（措令40の２③）。また、自宅に同居親族がおらず空き家となった場合には、特定居住用宅地等に該当するのは、施設等に入居等している配偶者が相続した場合と、いわゆる家なき子が相続した場合に限られているため留意すべきです。

　なお、被相続人が要介護認定等を受けていたかどうかは、その被相続人が、相続開始の直前において認定等を受けていたかにより判定するため（措通69の４－７の２）、施設等に入居等をする時点において要介護認定等を受けていない場合であっても、その被相続人が相続開始の時点で要介護認定等を受けていれば、施設等に入居等する前に被相続人の居住の用に供されていた自宅の敷地は、相続開始の直前においてその被相続人の居住の用に供されていた宅地等に該当することになります。 

　少子高齢化と共働きの家庭が増加する中、注目されているのが二世帯住宅ですが、以前まではその敷地の用に供されている宅地等が小規模宅地特例の特定居住用宅地等に該当するかどうかの判定は、その二世帯仕宅の構造上の区分により行われていました。
　
　被相続人の同居親族であればその親族が相続により取得した被相続人の居住の用に供されていた宅地等は特定居住用宅地等に該当しますが（旧措法69の４③ニイ）、そもそも二世帯住宅での生活が同居に当たるのかどうかが論点となっていました。

　二世帯住宅といえば、例えば両親が１階、その子供の家族が２階に居住し、|司じ建物で生活していてもその生計は別々であるケースが一般的と思われますが、その建物の内部でお互いに行き来できないような構造になっている場合には、小規模宅地特例の適用上は別居扱いとされていました。
　
　この例でいえば、二世帯住宅の２階に居住する法定相続人である子が、被相続人からその二世帯住宅の敷地の用に供されていた宅地等を相続により取得したとしても、その建物内部でお互いに行き来できない場合には、被相続人の同居親族として取り扱われないため、特定居住用宅地等に係る小規模宅地特例は適用対象外とされていました。
　そこで、平成25年度税制改正では、二世帯住宅がその内部で行き来できないような構造上の区分があっても、またその建物の名義が被相続人の単独名義だけではなく親族との共有名義の場合であっても、一棟の建物に親族が被相続人と同居していれば、その親族が被相続人から相続等により取得するその敷地の用に供されていた宅地等については、同居親族が取得した特定居住用宅地等として取り扱われ（措令40の２⑩二）、小規模宅地特例が適用できることとなった（措法69の４①、③ニイ）。
　ただし、住宅ローンを受けるためや住宅取得等資金の贈与税の非課税特例の適用を受けるためなどの理由で、二世帯住宅を、例えば１階と２階とにそれぞれ被相続人とその親族とで「区分登記」し区分所有するようなケースでは、二世帯住宅のうち被相続人の区分所有部分のみが被相続人の居住の用に供されていた部分として特定居住用宅地等に該当することとされています（措令40の２⑩一）。

　そのため、相続等によりその二世帯住宅の敷地の用に供されていた宅地等をその親族が取得した場合には、そもそもその親族の居住の用に供されていた部分は被相続人の居住の用に供されていた宅地には該当せず（措令40の２④括弧書）、また被相続人の居住の用に供されていた部分についてもその親族は同居親族には該当しないことから、同様に特定居住用宅地等には該当しないことになるため留意すべきです。

　つまり、二世帯住宅に被相続人と居住する親族が、その敷地の用に供されていた宅地等を被相続人から相続等により取得する場合において、その二世帯住宅がその親族と「共有持分」であればその全体が特定居住用宅地等に該当することになりますが、登記上「区分所有」している場合にはその全体が特定居住用宅地等に該当しないことになります。